El mapa del alquiler porteño se reconfigura: Palermo le quita el segundo lugar a Núñez y Puerto Madero sigue liderando sin sobresaltos

El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires volvió a mostrar signos de moderación. En septiembre, los precios subieron 1,31% respecto de agosto, de acuerdo con el relevamiento mensual de Zonaprop. Se trata de la variación mensual más baja registrada en lo que va de 2026, un dato que la plataforma de propiedades puso en contexto al comparar el ritmo de los últimos doce meses: los alquileres acumulan un alza interanual del 28,7%, todavía por debajo de la inflación del período (Zonaprop).

Vamos a los números. Para un departamento de dos ambientes, el promedio en la Ciudad de Buenos Aires se ubica por encima del millón de pesos mensuales, aunque con diferencias marcadas según el barrio. En la cima del ranking no hubo sorpresas: Puerto Madero se mantiene como la zona más cara, con un valor medio de $1.268.186 por mes para esa tipología. La diferencia con el resto es sustancial, ya que el segundo y tercer lugar quedan por debajo de los $1,01 millones (Zonaprop).

Palermo se mueve por encima del promedio y le arrebata el segundo puesto a Núñez

El movimiento más relevante del mes se dio en el segundo escalón de la tabla. Palermo registró una suba mensual de 1,48%, por encima de la media de la Ciudad, y alcanzó un precio medio de $1.005.424 mensuales para un departamento de dos ambientes. Con ese avance, el barrio desplazó a Núñez, que quedó tercero con $1.003.138 por mes (Zonaprop).

“Parte del valor del alquiler está fuera del departamento. Está en poder caminar a los Bosques, salir a comer, recorrer una librería o encontrar una propuesta cultural cerca de casa. Quien alquila también está eligiendo cómo quiere vivir y cuánto tiempo quiere dedicar a trasladarse.”Gonzalo Estivariz, cofundador y chairman de Lendar

El ranking de los barrios más caros para alquilar en la Ciudad de Buenos Aires quedó así en septiembre (Zonaprop):

• Puerto Madero: $1.268.186 por mes
• Palermo: $1.005.424 por mes
• Núñez: $1.003.138 por mes

Estivariz, en diálogo con este medio, relativizó la importancia del cambio de posiciones y lo describió como parte de una tendencia más amplia. Señaló que el corredor de Libertador y el avance del Parque de Innovación en el predio del ex Tiro Federal son factores que siguen empujando la demanda en Núñez. “Palermo tiene una propuesta muy consolidada y Núñez viene fortaleciendo la suya; sus posiciones pueden alternarse”, afirmó el ejecutivo, comparando siempre con el año anterior, cuando ambos barrios peleaban el segundo lugar palmo a palmo.

La otra punta: Lugano se consolida como el barrio más económico

En el extremo opuesto del mercado se ubica Lugano, con un alquiler medio de $660.673 mensuales para un dos ambientes, según Zonaprop. El podio de los barrios más económicos lo completan Nueva Pompeya y La Boca, ambos con valores por debajo de los $731.000. La distancia con Puerto Madero es notable: el barrio más caro cobra casi el doble que el más accesible, una brecha que el mercado porteño sostiene desde hace varios meses (Zonaprop).

Por tamaño, el relevamiento de Zonaprop también difundió el valor promedio de un departamento de tres ambientes de 70 metros cuadrados en la Ciudad de Buenos Aires, que en septiembre se ubicó en $1.214.267 mensuales. La cifra sirve como referencia para quienes evalúan mudarse: en muchos casos, ampliar una habitación implica pagar alrededor de $200.000 adicionales por mes respecto de un dos ambientes promedio.

El indicador a seguir en las próximas mediciones es la variación mensual de los alquileres: si la moderación observada en septiembre se mantiene en octubre, podría confirmarse una tendencia de desaceleración que acercaría los incrementos de los contratos al ritmo de la inflación y aliviaría, en parte, la carga sobre los inquilinos porteños.