Vender una propiedad en la Ciudad dejó de pagar dos tributos, pero el resto de los costos sigue intacto

El precio acordado por una propiedad no es el único número que cuenta al cerrar una compraventa. Aunque se redujeron los tributos que pesan sobre el vendedor en operaciones ocasionales, el cierre de la operación todavía puede incluir comisiones inmobiliarias, honorarios del escribano y otros conceptos que también pesan sobre el presupuesto del comprador.

Vamos a los números: cuando interviene una inmobiliaria, la comisión suele ubicarse entre el 3% y el 4% del valor de la operación, con variaciones según lo pactado entre las partes. Si la compra se financia con un crédito hipotecario, a ese porcentaje pueden sumarse la tasación, los seguros obligatorios y cargos administrativos del banco, lo que amplía el desembolso total respecto de una operación de contado.

Cómo queda el Impuesto de Sellos en CABA y en la provincia de Buenos Aires

El desarrollador Fernando Tapiola, director ejecutivo de la desarrolladora Spazios, explicó que la alícuota general del Impuesto de Sellos en la Ciudad de Buenos Aires es del 3,5% (fuente: explicación del desarrollador al medio). El ejecutivo señaló además que existe una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor que situó en aproximadamente 220.000.000 de pesos. Cuando se supera ese umbral, el tributo alcanza únicamente al excedente, de modo que el beneficio opera como un tope y no como una eliminación total para los segmentos más altos del mercado.

En territorio bonaerense el esquema es distinto, según la misma fuente: la alícuota ronda el 2% y el pago suele repartirse entre comprador y vendedor, lo que vuelve a la ubicación y al valor del inmueble como variables determinantes del costo final. Comparado con el año anterior, el cuadro general no muestra cambios relevantes en la presión tributaria de Sellos; lo que se modificó es la carga sobre el vendedor ocasional, que dejó de tributar dos conceptos.

• ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles): regía para propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 2018 con una alícuota del 1,5% sobre el precio de venta. Fue eliminado a mediados de 2024. En una operación de 100.000 dólares, representaba 1.500 dólares (fuente: explicación del desarrollador al medio).
• Impuesto cedular: alcanzaba a los inmuebles comprados desde 2018 con una alícuota del 15% sobre la ganancia, calculada con el valor de compra actualizado. Quedó exento para ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad utilizada como inversión (fuente: explicación del desarrollador al medio).

Quedan fuera del beneficio loss obtenidos por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial, que continúan dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias. Es el caso de una desarrolladora que construye y vende propiedades como parte de su negocio, recordó Tapiola, una distinción que la AFIP aplica tanto al ITI como al impuesto cedular.

A tener en cuenta antes de firmar

Para una operación de 100.000 dólares, la eliminación simultánea del ITI (1,5%) y del impuesto cedolar sobre la ganancia implica que el vendedor ocasional deja de tributar esos dos conceptos, aunque mantiene la obligación de cubrir su parte de la comisión inmobiliaria, el escribano y, si corresponde, el Impuesto de Sellos. Para el comprador, el presupuesto sigue integrado por la tasación, los seguros del crédito hipotecario, los honorarios del escribano y el Sellos correspondiente, con lo que la accesibilidad final del inmueble depende de la combinación de esos rubros más el precio pactado.

El indicador a seguir es el próximo vencimiento general del Impuesto a las Ganancias, donde la Dirección General Impositiva podría aclarar el alcance efectivo de las exenciones sobre ventas ocasionales y, en paralelo, cualquier actualización de las alícuotas y topes del Impuesto de Sellos en la jurisdicción donde se concrete la operación.