La oferta de departamentos en CABA se reconfiguró en casi un siglo: hoy la superficie mediana no supera los 46 metros cuadrados

La oferta de departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires experimentó una transformación profunda en las últimas décadas, caracterizada por una superficie cubierta cada vez menor, una menor cantidad de ambientes y un cambio en la forma en que se comercializan las cocheras. Así lo detalla un informe elaborado por la empresa de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai, que relevó unos 53.424 avisos activos de departamentos y PH en venta y los ordenó según el año de construcción de cada unidad.

Vamos a los números. La superficie cubierta mediana de las unidades edificadas desde 2020 se ubica en 46 metros cuadrados (Mirando.ai). Para los departamentos construidos en la década de 1930, esa misma mediana alcanzaba los 102 metros cuadrados: una diferencia de 56 metros cuadrados, equivalente a una reducción del 55% en el indicador central de tamaño. La cantidad mediana de ambientes acompañó ese proceso, al pasar de cuatro en los años treinta a dos en las construcciones más recientes.

Cambios en la composición por tamaño y en el precio de las cocheras

• Los monoambientes pasaron de representar el 1,9% de los avisos de departamentos construidos en los años treinta al 35% de las unidades edificadas en la década de 2020 (Mirando.ai).
• Las propiedades de al menos 100 metros cuadrados recorrieron el camino inverso: su participación descendió del 53,2% al 9,4% entre ambos extremos del período (Mirando.ai).
• Entre las unidades construidas de 2010 a 2014, el 41,4% de los avisos incluía la cochera dentro del precio de venta (Mirando.ai).
• En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación bajó al 13,9%, mientras que los avisos con cochera opcional o comercializada por separado pasaron del 2% al 14% en la misma comparación (Mirando.ai).

El informe también analiza la relación entre superficie y cantidad de ambientes, un indicador que se mantuvo relativamente estable a lo largo del período estudiado, con valores que oscilaron entre los 20 y los 26 metros cuadrados por ambiente. Tras una etapa intermedia en la que la mediana de superficie se ubicó entre los 60 y los 62 metros cuadrados en las construcciones de las décadas de 1970, 1980, 1990 y 2000, la superficie cubierta volvió a retroceder desde 2010 y se instaló en los valores actuales, cercanos a los 46 metros cuadrados.

Las diferencias entre barrios porteños son marcadas y describen geografías dispares dentro de la ciudad. Al comparar viviendas edificadas antes de 1980 con las construidas desde 2010, Recoleta registró una baja del 50% en la superficie mediana, al pasar de 90 a 45 metros cuadrados (Mirando.ai). Monserrat mostró una reducción del 41% y Palermo, del 40%. En el otro extremo, las transformaciones fueron sensiblemente menores: en Villa Devoto la baja fue del 6%, en Villa del Parque del 8,5% y en Villa Urquiza del 9,6%.

El indicador a seguir es la evolución de la superficie cubierta mediana de las unidades lanzadas al mercado en los próximos ciclos constructivos, así como la proporción de avisos que mantengan la cochera dentro del precio publicado, dos variables que el propio informe señala como claves para anticipar cómo seguirá reconfigurándose la oferta de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires.